Ante cualquier cuestión legal a la que nos tengamos que enfrentar, la primera figura que se nos viene a la cabeza es la del abogado. Sin embargo, cuando se trata de legalizar una vivienda en Madrid, o cualquier tipo de construcción, LO QUE NECESITAS LEGALMENTE ES UN ARQUITECTO.
Aunque legalizar una vivienda en Madrid es un trámite muy frecuente, la mayoría de la gente lo desconoce y ni se plantea su existencia hasta que se encuentran cara a cara con el problema.
¿Sabrías decir si tu vivienda cumple todos los requisitos para la legalidad?
Por norma general, los compradores desconocen estos requisitos y por tanto, no son conscientes acerca de la legalidad o no de su vivienda.
Es precisamente el desconocimiento de todos los trámites requeridos para que una vivienda sea plenamente legal, lo que lleva a muchos propietarios a pensar que su responsabilidad termina al obtener la licencia de primera ocupación. Pero…
¡Ojo!
Aunque con la licencia de primera ocupación la vivienda tiene servicios y es legalmente habitable, sigue sin ser legal a todos los efectos y, tarde o temprano, te acarreará problemas…
¿Cuándo surgen los problemas?
Normalmente cuando el propietario quiere vender, alquilar, heredar, solicitar una hipoteca, realizar un cambio de uso, una ampliación… y un sinfín de actuaciones que exigen justificar la legalidad del inmueble.
¿Cuáles son los trámites que debe cumplir una edificación para ser plenamente legal?
OBRA REMATADA
Cualquier edificación rematada, para considerarse legal a todos los efectos, requiere el cumplimiento los siguientes trámites:
- CERTIFICADO FINAL DE OBRA (documento con el que se certifica que la obra se ha realizado conforme al proyecto y responsabiliza de la misma, mediante firma, al arquitecto y arquitecto técnico. Deberá ir visado por el colegio de arquitectos y el de arquitectos técnicos) . DOCUMENTACIÓN DE SEGUIMIENTO Y DE OBRA EJECUTADA (Libro del edificio con la documentación de la obra, historia constructiva del edificio, documentación relativa al uso, mantenimiento y conservación del edificio…). ACTA DE RECEPCIÓN DE LA OBRA firmada por los agentes que hayan intervenido en ella. Toda esta documentación deberá entregarse a la propiedad.
- LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y/O APERTURA. Se solicita en el Ayuntamiento adjuntando el Certificado final de Obra. Es necesaria para la solicitud del alta en los servicios de las entidades suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telefonía…
- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA (documento redactado por el notario, adjuntando un certificado descriptivo de la obra firmado por el arquitecto director)
- INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD para vincular la edificación realizada a la parcela donde se emplaza.
- LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS declarando el valor de la obra terminada.
- INSCRIPCIÓN EN EL CATASTRO para el alta en el impuesto de bienes inmuebles.
- DOCUMENTO PÚBLICO NOTARIAL para acreditar ante notario la propiedad del inmueble.
Si a tu vivienda le falta pasar cualquiera de estos trámites, no se considera plenamente legal y, en algún momento, llegarán los problemas…
OBRA EN EJECUCIÓN
En el caso de una obra en ejecución, los pasos que se deberán ir cumpliendo para su plena legalidad son:
- CONTRATO DE DIRECCIÓN DE OBRAS. Para la concesión de la Licencia Municipal de Obras, es imprescindible que suscribas un contrato de dirección de obras con un arquitecto, un arquitecto técnico y un coordinador de seguridad y salud.
- SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL DECENAL (deberá contratarse antes del comienzo de las obras)
- LICENCIA DE OBRAS Y OTRAS AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS. Se solicita en el ayuntamiento donde radique la obra presentando justificante de la superficie de la parcela y copia del proyecto y de la tasa por concesión de la licencia. Una vez concedida, hay que realizar el pago del impuesto de construcción y obras.
- CONTRATO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS CON UN CONTRATISTA O CONSTRUCTOR. INICIO DE OBRAS (dirección facultativa, promotor y constructor, deberán firmar el acta de replanteo o comienzo de obras antes del inicio de las mismas)
Y una vez rematada la obra, habrá que completar los 7 pasos citados anteriormente.
Si en una obra, estando en ejecución y plazos, la administración detecta alguna irregularidad (ausencia de licencia, altura indebida… o cualquier otro incumplimiento de la normativa) , el ayuntamiento podrá paralizarla y establecer un plazo para su subsanación. El propietario tendrá que llevar a cabo las actuaciones necesarias para la legalización, antes del vencimiento de los plazos otorgados por la ley.
¿Qué pasos debo dar para legalizar una vivienda en Madrid?
ARQUITECTO
Para legalizar una vivienda en Madrid, u otro tipo de edificación, en primer lugar deberás contratar un técnico cualificado. El Arquitecto es el más capacitado, ya que puede realizar cualquier trabajo en materia de edificación. En ocasiones, también puede asumir este tipo de trabajos un Arquitecto Técnico o un Técnico en Edificación.
El arquitecto no es quien legaliza la casa o edificación, sino el que elabora el expediente de legalización que el Ayuntamiento requiere para legalizar una vivienda en Madrid.
EXPEDIENTE DE LEGALIZACIÓN
Es la documentación técnica que el Ayuntamiento solicita al propietario para legalizar una vivienda en Madrid. Lo elabora el arquitecto y en él se acredita la existencia legal de la edificación y su adecuación a la normativa municipal.
El contenido habitual de un expediente de legalización en Madrid incluye: Memoria, Planos, Mediciones y Valoración, y otros Documentos Complementarios.
SOLICITUD DE LA LEGALIZACIÓN
Para solicitar la legalización, deberás presentar en el ayuntamiento el expediente de legalización realizado por el arquitecto.
TRÁMITES PENDIENTES
Una vez que el ayuntamiento concede la legalización, hay que realizar el resto de trámites que puedan quedar pendientes en función del punto en el que se tuvo que empezar el proceso de legalización.
Normativa de interés para la legalización de inmuebles en Madrid
Ley del suelo y rehabilitación urbana
La Ley del Suelo regula los derechos y obligaciones de los propietarios de terrenos en España. Tras la última reforma legislativa en 2015, Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, la actual ley se refunde con la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, con el nombre de Ley del suelo y rehabilitación urbana.
Ley del suelo de la Comunidad de Madrid
Se ha publicado en el BOCM nº 251, de 15 de octubre de 2020, la Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística.
Código de la Vivienda de la Comunidad de Madrid
En el Código de la Vivienda de la Comunidad de Madrid encontrarás un compendio de la normativa autonómica más importante en materia de vivienda, que sirve de marco de referencia para los distintos operadores a la hora de abordar estudios e informes, realizar actuaciones o tomar decisiones, en materia de vivienda y rehabilitación.
Este Código puede resultar de mucha utilidad para los distintos promotores de viviendas nuevas, adquirentes o arrendatarios de viviendas, usuarios de viviendas, y en general, para todos los actores intervinientes en el proceso de edificación, rehabilitación,
compraventa, arrendamiento o mantenimiento de viviendas y edificios.
Arquitectura Legal en Madrid
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¡No te quedes con dudas!
Para cualquier trámite relativo a la arquitectura legal es fundamental rodearse de un equipo especializado que se preocupe por facilitarte un asesoramiento legal preventivo, ayudándote a evitar futuros problemas legales o a reducir sus consecuencias.
En Franco Estudio somos especialistas en Arquitectura Legal. Puedes consultarnos sin compromiso que estaremos encantados de atenderte.
